Advogada de direito imobiliário: compra e venda, aluguel, usucapião e regularização

A Lei 13.786/2018 admite prazo de tolerância de até 180 dias, se previsto em contrato. Ultrapassado esse período, abre-se a discussão sobre indenização pelo atraso, suspensão dos encargos e, conforme o caso, a resolução do contrato com devolução dos valores pagos.

Depende da modalidade. A usucapião extraordinária exige 15 anos de posse mansa e pacífica, reduzidos para 10 anos com moradia habitual ou obra produtiva, conforme o artigo 1.238 do Código Civil. Há ainda modalidades urbanas e familiares com prazos menores. O artigo 216-A da Lei de Registros Públicos permite o procedimento diretamente no cartório quando não há litígio.

A garantia serve para cobrir danos e débitos comprovados, não para retenção automática. A Lei 8.245/91 exige a vistoria de entrada e saída como parâmetro. Sem prova do dano, a retenção é indevida e pode ser cobrada, inclusive com correção.

Havendo contrato de compra e venda quitado, cabe a adjudicação compulsória para obter a transferência mesmo sem a colaboração do vendedor. Desde a Lei 14.382/2022 o pedido pode ser feito na via extrajudicial, diretamente no cartório de registro de imóveis, quando presentes os requisitos.

Sim, e é a etapa mais barata do processo. Matrícula atualizada, certidões do vendedor e do imóvel e a regularidade da construção revelam penhora, dívida de condomínio, área averbada a menor e outros problemas que depois custam bem mais para desfazer.